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Bonjour à toutes et à tous,  Comme le confirme la revue Business Boulangerie-Pâtisserie de Food Service Vision, près de 72% des Français fréquentent leur boulangerie-pâtisserie plus de deux fois par semaine. Cette fidélité des consommateurs fait que le monde de la boulangerie évolue, amenant chaque année de nouvelles tendances.  Produits et ingrédients plus écoresponsables ou encore gâteaux saisonniers : les artisans regorgent d’imagination pour innover. Les boulangers ne cessent de s’adapter aux nouveaux modes de consommation des Français et répondent aux exigences de leurs clients en se réinventant.  Mais alors, quelles sont les tendances du marché de la boulangerie ? Quels sont les nouveaux produits et défis à relever pour ce secteur qui fait la fierté de la France depuis des siècles ? Fort de notre expertise en transactions de fonds de commerce de boulangerie, nous avons décidé de mettre le nez dans la pâte pour vous en dire plus.  Bonne lecture.  Des recettes plus naturelles et écologiques : la clé des nouvelles tendances de la boulangerie Face au réchauffement climatique, mais surtout au besoin client post-covid, toujours plus soucieux de connaître l’origine des ingrédients et de consommer local, le monde de la boulangerie entend avoir recours à une fabrication artisanale à partir de produits frais et naturels. Impactées par le phénomène du “bien manger” et du “mieux manger”, les boulangeries se tournent davantage vers des producteurs locaux, issus de leurs régions, à la recherche de produits de saison.  Ils donnent priorité aux ingrédients comme les fruits, les graines ou les œufs qui valorisent également la juste rémunération des agriculteurs français.  Si en été les produits à base de fraises et de framboises refont surface sur les étals, en hiver, ce sont les dérivés des pommes et des poires qui prennent le relais. On peut donc se régaler en toute saison avec des produits qui respectent la saisonnalité et préservent la planète. Une large sélection de produits alternatifs Vous êtes un adepte du gluten free ? Ou tout simplement végétarien ?  Les tendances boulangères en France tendent de plus en plus vers un mode de consommation qui s’adapte à chacun.  Cela explique notamment que les vitrines de nos boulangeries s’agrémentent de nouveaux produits pauvres en gluten ou végétariens/végétaliens et se diversifient pour créer des recettes succulentes et innovantes. Si le gluten peut s’avérer toxique ou indigeste pour certains, les pains traditionnels, les biscuits et les gâteaux en contiennent naturellement dans la farine de blé. De nombreux artisans ont alors voulu se tenir à l’écoute de leur clientèle en proposant une gamme de plus en plus étoffée de mets pauvres en gluten. De leur côté, les végétariens et les végétaliens ont un large choix de préparations sans viande et même sans œufs. On voit d’ailleurs ouvrir de plus en plus d’enseignes de boulangerie spécialisées dans la confection de mets appropriés à ces modes de consommation. Le bio au centre des tendances de la boulangerie en 2023 Le bio a le vent en poupe, et pour cause. Il offre à tous ses consommateurs une alimentation moins néfaste pour l’environnement et meilleure pour la santé.  Les clients de boulangerie sont nombreux à rechercher des pains fabriqués à partir de farine bio. Une pratique qui modifie certes les pratiques de nos artisans boulangers, demandant plus de travail, de temps de pousse et de repos, mais qui au final bonifie lesdits pains. Il est d’ailleurs à noter que la farine bio n’est pas la seule farine en vogue ! En effet, le travail à partir de farines anciennes, contribuant à une alimentation plus saine, gagne aussi en popularité.  Snacks, pains, viennoiseries ou pâtisseries issues de l’agriculture biologique : les créations bio ne manquent pas pour satisfaire les papilles des consommateurs. Et pour faire un vrai geste pour la planète, de nombreuses alternatives remplacent désormais les emballages en plastique. Des produits issus de la cuisine fusion Avez-vous déjà entendu parler de la cuisine fusion ? Cette pratique qui consiste à mélanger des traditions et des savoir-faire culinaires différents pour composer un plat unique en son genre ? Cette cuisine a été petit à petit intégrée à nos boulangeries pâtisseries françaises dès 2021 et n’a cessé de se développer pour proposer des créations toujours plus diversifiées et originales.  Le métier de boulanger est ainsi en évolution et la soif de création/innovation des artisans est chaque jour un peu plus palpable.  La pâtisserie conçue par le chef Dominique Ansel – mariage du croissant français et du savoureux donut américain – en est un exemple probant. Des inventions audacieuses telles que la viennoiserie-riz-au-lait, ainsi que l’import de nouvelles saveurs, à l’instar du pandan, semblent de plus en plus fréquentes. Le click and collect : une des tendances de la boulangerie post-covid Nul n’ignore que le monde numérique a bouleversé les codes de la vente dans de nombreux secteurs et il va de soi que la boulangerie n’échappe pas au phénomène.  Le click and collect est l’une des pratiques issues du Covid-19 destinée à limiter les contacts humains afin d’éviter la propagation de la pandémie. Elle consiste à proposer, sur le site des artisans boulangers, un service de vente à emporter “en coup de vent” ou à se faire livrer chez soi.  Depuis, le monde de la boulangerie a développé le concept de sorte à permettre à une échelle nationale l’acquisition de ces nouveaux produits venant de la capitale. On peut citer, par exemple, le pain sans gluten Chambelland, ou encore les produits Michalak que l’on retrouve maintenant aux quatre coins du territoire. La revente des invendus Qui dit protection environnementale, dit également de limiter le gaspillage alimentaire autant que possible.  C’est pourquoi les boulangeries françaises mettent également leurs produits en ligne sur des applications spécialement pensées pour écouler les invendus.  Pains, viennoiseries ou encore quiches et tartes : sous forme de lot, cette solution économique ne manque pas d’atouts pour faire le bonheur des consommateurs. Cette nouvelle tendance en boulangerie permet à l’artisan de faire découvrir ses créations tout en évitant le gaspillage. Le constat ? Tout le monde s’y retrouve.  Un cabinet expert en transactions de boulangerie à votre disposition Si les tendances évoluent, cet article démontre que les acteurs de la boulangerie traditionnelle française n’ont pas attendu pour prendre la mesure du mouvement. Consommation biologique, conscience écologique, emballages en carton, produits adaptés à chacun : nos artisans regorgent d’imagination pour répondre aux nouvelles tendances des clients.   Au cœur de ce marché, Huchet-Demorge est à vos côtés si vous envisagez l’acquisition ou la cession d’un fonds de commerce de boulangerie, à Paris et dans d’autres villes de France. N’hésitez pas à nous consulter. 

Bonjour à toutes et à tous, Connaissez-vous la baguette de tradition française ? Ce pain délicieux et savoureux qui ne cesse de faire la fierté des Français depuis plusieurs années. Plus de 30 millions de français en consomment chaque jour. Emblème de la France et de son patrimoine gastronomique, la tradition fêtera ses 30 ans en septembre prochain.  Mais alors, que dit le décret et pourquoi a-t-il été instauré en France ? Quelle est l’histoire de la baguette de tradition française et ses conditions de fabrication aujourd’hui ?  Le cabinet parisien Huchet Demorge a fait pour vous un petit état des lieux de la baguette de tradition française, et plus précisément du “décret pain” de septembre 1993. La petite histoire de la baguette de tradition française Malgré des origines floues, on trouve quelques sources potentielles qui situent l’arrivée de la baguette en France. Si certains évoquent l’époque napoléonienne et que d’autres l’attribuent au boulanger autrichien August Zang, Steven Kaplan juge pour sa part qu’elle est bien plus récente. En effet, l’historien spécialisé dans l’histoire du pain date la baguette du XXème siècle, en réponse à une simple demande populaire d’obtenir un pain plus léger, avec plus de croûte et moins de mie. De nombreux dérivés ont vu le jour sur cette base. C’est notamment le cas de la baguette de tradition française, mise à l’honneur et réglementée par ce décret trentenaire. Un décret qui protège la fabrication de la baguette de tradition française Décret de la baguette de tradition française : une envie d’antan À l’origine, le décret pain promulgué par le Gouvernement Balladur avait vocation à protéger nos baguettes d’ingrédients et autres additifs chimiques.  En ces temps où la baguette se veut quelque peu délaissée au profit de méthodes moins nobles mais plus efficaces, la baguette doit retrouver son essor et son prestige d’antan. Depuis les années 50, les baguettes sont blanches, sans goût et saveur, aux pétrissages intensifs.  Il faut dire que la concurrence est rude en cette période où les grandes distributions détiennent le monopole.  Le premier article du “Décret pain” énonce ainsi que : “Peuvent seuls être mis en vente ou vendus sous la dénomination de : « pain maison » ou sous une dénomination équivalente les pains entièrement pétris, façonnés et cuits sur leur lieu de vente au consommateur final.” En 1987, un client demande à une minoterie de lui fournir une farine sans aucun additif ni produit chimique afin de retrouver la baguette d’antan. Ni une ni deux, le boulanger s’exécute pour proposer la baguette Retrodor.  C’est la première baguette de tradition française ! Celle-ci n’est composée que de 5 ingrédients, à savoir : la farine de blé, la levure, l’eau, le levain et de sel. Des débuts pourtant mitigés Mais au début, cette tradition ne reçoit pas forcément un bon accueil. Les boulangers comme les clients restent sceptiques, les premiers peinant à industrialiser de façon homogène leur pain et à réaliser une baguette sans filets. En effet, le poids et la taille très précis de ce nouveau carcan provoquent une certaine difficulté d’adaptation chez bon nombre de commerçants. Petit à petit, les méthodes évoluent et la baguette de tradition française apparaît aujourd’hui comme une institution de la gastronomie française. Le décret pain et la baguette de tradition française : de nos jours Mais alors que le décret pain instaure quelques rares dérivés d’ingrédients comme la farine de soja par exemple, le décret a été largement assoupli. Les meuniers se mettent alors à développer des solutions plus faciles à réaliser pour satisfaire les papilles de leurs clients.  Les farines sont dès lors revues avec des assemblages de blés de plusieurs origines et aux différentes caractéristiques. Aussi, dans un souci de rentabilité économique, les boulangers s’adaptent aux variations naturelles céréalières par des ajouts de gluten notamment.  Côté format, il est bien plus simple pour les boulangers de notre époque de respecter les précisions du décret. À peu d’exceptions près, la majorité des baguettes de tradition française vendues mesurent environ 60 cm, sur 5 à 6 cm de large, pour un poids moyen de 250 grammes. Cependant, ces règles peuvent changer légèrement de région en région. Aujourd’hui, la baguette de tradition française est la plus vendue de France. Malgré son prix légèrement supérieur, la qualité de ses produits et la minutie de sa confection sont très appréciées du grand nombre. Si vous désirez investir dans le futur de ce bijou de la gastronomie française, faites confiance à un cabinet expert en transactions de fonds de commerce de boulangerie. Toujours curieux et à l’affût des nouvelles tendances de ce marché, nous serons là pour vous accompagner dans l’achat de votre enseigne, ainsi que son exploitation. Il suffit de nous contacter.

Bonjour à toutes et à tous,  Dans cet article, nous vous proposons d’explorer dans le détail le paysage hôtelier français, en mettant en lumière les nuances entre l’hôtellerie parisienne et le reste de la France. Nous plongerons dans les statistiques, les tendances de valorisation, les écarts de rentabilité et les disparités d’offres à travers le prisme expert du marché des fonds de commerce d’hôtels. Bonne lecture.  Le parc hôtelier de Paris Avant toute chose, commençons par un panorama du joyau hôtelier qu’est Paris. Sur les 18 000 hôtels recensés en France, près de 10% se trouvent à Paris intra-muros, tandis que plus de 3000 établissements fleurissent en Île-de-France. Cette concentration exceptionnelle s’explique par le statut de Paris en tant que première destination touristique mondiale. Et elle lui offre son statut de ville insubmersible du point de vue hôtelier tant elle semble rebondir après chaque crise. La région parisienne détient le record du plus grand nombre de palaces et d’établissements quatre étoiles et trois étoiles en France. En comparaison, d’autres villes telles que Nice et Lyon comptent environ 300 hôtels cinq étoiles chacune. Cette concentration accrue à Paris est le résultat d’une demande touristique constante, permettant à la Ville Lumière de maintenir un taux d’occupation naturel de 82-83% depuis la fin de la pandémie, avec un prix moyen, tout type d’établissement confondu, par nuit grimpant à 165€ HT, contre 140€ HT avant la crise.  Panorama des régions Avant de parler de l’industrie hôtelière dans les autres régions de la France, rappelons qu’il est compliqué – si ce n’est impossible – de livrer des chiffres généraux, tant ces derniers varient considérablement en fonction des villes et départements. L’appellation “hôtellerie de région” est en somme un terme parapluie regroupant de nombreuses réalités. Une différence significative de valorisation Cependant, nous pouvons dire qu’en termes de valorisation, les fonds de commerce parisiens oscillent entre 3,5 et 6 fois le chiffre d’affaires, selon la taille et l’emplacement de l’établissement, alors qu’en province, cette fourchette varie de 0,5 à 3,5 fois le chiffre d’affaires pour les villes les plus attractives, telles que Lyon, Nice-Centre, Aix-en-Provence, Annecy ou encore Rennes.  Les murs et fonds, quant à eux, suivent une tendance similaire, avec des valeurs entre 7 et 12 fois le CA à Paris, contre 2 à 5-6 fois en province, les villes les plus attractives que nous venons de citer obtenant les multiples les plus élevés. Si vous avez besoin d’un petit rappel sur les distinctions entre fonds de commerce et murs et fonds, le voici. Un écart de rentabilité important entre l’hôtellerie parisienne et l’hôtellerie de région L’écart de valorisation entre Paris et les régions se traduit également par des différences de rentabilité importantes. Économiquement parlant (sans inclure le sujet de plus-value), un hôtel comparable à Paris et à Lyon générera un chiffre d’affaires plus élevé dans la capitale, mais la rentabilité nette à Lyon peut dépasser celle de Paris.  Par exemple :  Un fonds de commerce d’un établissement parisien de 40 chambres peut générer un chiffre d’affaires de 2 millions d’euros et être estimé à 10 millions d’euros. En comparaison, à Lyon, un hôtel identique de 40 chambres pourrait réaliser un chiffre d’affaires de 1,5 million d’euros, avec une valorisation d’environ 4 à 5 millions d’euros.  Bien que la valorisation lyonnaise soit inférieure, sa rentabilité peut surpasser celle de son homologue parisien. Avec un chiffre d’affaires de 1,5 million d’euros, l’hôtel lyonnais afficherait une rentabilité de 350 000 à 450 000 euros, alors que l’hôtel parisien, avec 2 millions d’euros de chiffre d’affaires, aurait une rentabilité d’environ 650 000 euros à 750 000 euros.  Cette différence significative se reflète également dans les exigences en fonds propres pour l’achat. L’acquisition de l’hôtel parisien nécessiterait un apport en fonds propres d’au moins 50%, soit 5 millions d’euros, tandis qu’à Lyon, un montant d’environ 1,5 million d’euros, représentant 30% de la valeur de 4,5 millions d’euros, serait requis. Cela permet de constater les nuances économiques entre les deux marchés. Hôtellerie de région : des offres plutôt disparates sur le territoire français Dans une perspective plus approfondie, les opportunités sur le marché hôtelier présentent une diversité marquée. Certains territoires, tels que le bassin s’étendant de Lyon à Annecy, bénéficient d’une vigueur économique remarquable, renforcée par l’activité industrielle et leur attrait pour les voyageurs d’affaires et de loisirs. En revanche, des régions moins pourvues d’un bassin économique dynamique voient leur demande en tourisme d’affaires diminuer, impactant potentiellement leurs taux d’occupation.  Ceci dit, l’après Covid a permis aux hôteliers de constater que la France restait un pays riche, avec une population d’affaires et de loisirs qui se déplace beaucoup. Sur l’ensemble du territoire, toutes sources confondues, la clientèle hôtelière est française à plus de 50%. Dans les hôtels situés en dehors de Paris, après la pandémie, les affaires sont reparties plus vite grâce aux déplacements professionnels et au tourisme national. Pour de nombreuses villes de province, la clé de la reprise ne fut donc pas dépendante du tourisme international. Dans les villes secondaires, globalement, le taux d’occupation reste un indicateur déterminant. Pour faire face aux frais de personnel et aux charges fixes, il est préférable d’avoir un taux d’occupation supérieur à 55 %, à l’exception des hôtels saisonniers.  Lorsqu’on examine les opportunités en province, une connaissance approfondie de la région s’avère essentielle pour évaluer les taux d’occupation anticipés et les prix moyens. Il peut être très rentable d’investir dans une zone affichant un taux d’occupation de 50 à 60% si l’on peut y proposer des tarifs élevés à des moments stratégiques, comme la période de ski. Bien que l’occupation ne soit pas constante tout au long de l’année, la capacité à offrir des tarifs élevés à des périodes spécifiques peut en effet égaler, voire surpasser, l’attrait commercial de certains établissements situés à Paris. Hôtellerie parisienne vs Hôtellerie de région : bilan final En conclusion, le marché des murs et fonds d’hôtels présente des distinctions marquées entre Paris et les régions. Les investisseurs doivent tenir compte de ces nuances pour prendre des décisions éclairées. À Paris, la demande constante et la concentration élevée d’hôtels influent sur la valorisation, avec des multiples de 6 à 11 fois le chiffre d’affaires, comparés à 2 à 6 fois en province. Cependant, la rentabilité peut être plus élevée en province, comme souligné dans notre exemple.  La diversité des offres régionales plaide pour une approche experte. Des zones comme Lyon, Nice, Bordeaux, Marseille, Aix ou encore Annecy se démarquent, démontrant la nécessité de comprendre les particularités locales. Malgré des taux d’occupation parfois plus faibles, la capacité à appliquer des tarifs élevés à des moments stratégiques peut compenser ces fluctuations. Vous cherchez à investir dans l’hôtellerie (avec ou sans murs) de Paris ou de région ? Notre cabinet, spécialisé dans l’accompagnement d’achat et de revente d’hôtels depuis plus de 35 ans, peut vous conseiller sur des établissements susceptibles de vous intéresser. De la recherche à la signature, en passant par le conseil après votre achat, nous sommes en mesure de vous assister sur tous les aspects. N’hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements.

Bonjour à toutes et à tous, Alors que les dernières lueurs de l’année 2023 s’estompent, nous plongeons dans les coulisses du marché hôtelier parisien, révélant les subtilités des transactions qui ont marqué cette période.  Dans un contexte post-COVID, la ville lumière retrouve sa splendeur et le secteur hôtelier connaît une résurgence digne d’une renaissance. Suivez-nous dans cette exploration détaillée, où nous dévoilons les tendances, les chiffres et les dynamiques qui ont façonné le paysage des transactions hôtelières tout au long de cette année. Bonne lecture.  Hôtellerie parisienne 2023 : une belle reprise suite à la crise sanitaire du Covid Alors que les dernières notes de la crise sanitaire résonnaient encore au début de l’année 2022, le marché hôtelier a retrouvé son rythme de croisière dès le deuxième semestre. Les transactions ont repris de plus belle, marquant un renouveau attendu.  Soulignons cependant que cette reprise n’a pas été instantanée. Jusqu’en mai-juin 2022, l’activité était en plein essor, mais les stigmates persistants des premiers mois ont créé des ajustements. Les vendeurs, conscients de la reprise fulgurante, ont parfois revu leurs prix à la hausse, créant du même coup un décalage avec des acheteurs encore ajustés aux séquelles de la crise. Mais au bout du compte, la dynamique a conduit à la concrétisation de nombreux dossiers amorcés en 2022, confirmant ainsi la vitalité retrouvée du marché. Exactement comme nous l’avions prévu dans notre article de 2021 dédié au sujet. Une reprise plus lente pour les fonds de commerce Davantage marqués par les empreintes de la période COVID, les fonds de commerce ont affiché une reprise plus lente. Des marques indélébiles subsistaient, notamment pour ceux confrontés à des loyers pendant des périodes d’inactivité. Les prix de vente de fonds de commerce, autrefois estimés à 5,3 fois le chiffre d’affaires, ont marqué une légère baisse pour atteindre une moyenne de 4,5 en 2023.  Une nuance s’observe toutefois pour les emplacements prestigieux qui gardent une moyenne plus élevée que 5 fois le chiffre d’affaires, comme les arrondissements 1 à 8 et la partie basse du neuvième arrondissement. Les autres emplacements oscillent entre 3,5 et 5.  Malgré la légère baisse des prix des fonds de commerce, on a pu observer une augmentation remarquable du chiffre d’affaires des hôtels. En 2022, la moyenne parisienne avait enregistré une croissance de plus de 20% par rapport à 2019. Les prévisions pour 2023 indiquent une hausse supplémentaire de 10 à 20% par rapport à 2022.  Globalement, cela se traduit par une augmentation d’environ 30 à 35% par rapport à 2019. Ainsi, même si les multiples des fonds de commerce ont enregistré une légère baisse, les prix restent essentiellement stables par rapport à la période précédant la crise. Davantage de murs vendus en 2023 En 2023, le marché de l’hôtellerie parisienne en murs et fonds a connu une expansion sans précédent. À Paris – où la vente d’une cinquantaine d’hôtels par an est la norme – la répartition habituelle de 30% de murs et fonds pour 70% de fonds de commerce a connu un revirement. Cette année, les transactions ont plutôt penché vers 55% de fonds de commerce et 45% de murs et fonds.  Notre analyse révèle qu’une opportunité unique s’est présentée à certains hôteliers pendant la période COVID. Les murs, majoritairement détenus (65%) par des indivisions familiales, ont été mis en vente par certains propriétaires. Les indivisions, qui tiraient leurs revenus des loyers, ont été contraintes de céder leurs biens, optant ainsi pour un paiement immédiat plutôt que des revenus de loyer en déclin. En expliquant cette hausse exceptionnelle des transactions impliquant murs et fonds, il apparaît que certains propriétaires ont choisi de quitter l’industrie hôtelière ou de rééquilibrer leur portefeuille. Ceux qui possédaient plusieurs établissements ont opté pour la vente d’un hôtel, privilégiant les murs et fonds. Cette préférence s’explique par le fait que les murs et fonds restent très attractifs pour un éventail d’acheteurs potentiels.  Que ce soit pour un hôtelier cherchant à étendre son activité, un investisseur institutionnel ou même une personne extérieure au secteur hôtelier cherchant à s’engager dans ce domaine sur le long terme, les murs et fonds conservent un attrait universel. En comparaison, un fonds de commerce seul demeure un marché de niche, suscitant logiquement moins d’intérêt en raison de sa spécificité. Murs + fonds : un prix de 2023 plus ou moins équivalent à l’avant crise de l’hôtellerie parisienne Actuellement, le ratio prix/chiffre d’affaires pour les murs et fonds se situe entre 9 et 10, marquant une légère baisse par rapport à la période de pré-pandémie où il oscillait autour de 10. Cette diminution du multiple est largement compensée par l’augmentation du chiffre d’affaires, comme nous venons de le voir. Dès lors, même si le ratio a baissé, les prix sont largement supérieurs à avant pour les arrondissements à un chiffre et équivalents ou légèrement supérieurs pour les autres arrondissements. Les méthodes de valorisation demeurent inchangées, avec une évaluation basée sur un multiple du chiffre d’affaires, une pratique courante dans l’hôtellerie parisienne. On observe toutefois une tendance émergente, à savoir l’utilisation d’un prix par chambre. Exemple :  Prenons le cas d’un hôtel trois étoiles de 34 chambres générant 1,5 million d’euros de chiffre d’affaires. Dans la méthode traditionnelle, son évaluation oscillerait, en fonction de l’emplacement, entre 5 et 8 millions d’euros pour le fonds de commerce, avec une moyenne autour de 6,75 millions d’euros. En ce qui concerne les murs et fonds, ce chiffre serait doublé. En ce qui concerne le prix par chambre, la moyenne pour un fonds de commerce se situe en 2023 entre 150 000 et 300 000 euros. Pour un achat de murs et fonds, ce montant est également doublé. Nous avons cependant eu la chance d’avoir des exemples plus élevés cette année, avec des hôtels trois étoiles vendus à 600 000 euros par chambre, et des établissements quatre étoiles cédés à plus d’1 million d’euros par chambre, particulièrement aux emplacements exceptionnels. En conclusion, l’année 2023 a été marquée par une reprise significative de l’hôtellerie parisienne, avec des nuances dans les tendances des fonds de commerce et des murs. Les multiples de valorisation, bien que légèrement ajustés, maintiennent les prix dans des fourchettes comparables à celles d’avant la crise. La diversification des transactions entre fonds de commerce et murs et fonds indique une adaptabilité du marché face à des conditions économiques changeantes, reflétant ainsi la résilience de l’industrie hôtelière à Paris. Vous souhaitez en savoir davantage sur le sujet ? N’hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements.

Bonjour à toutes et à tous, L’achat d’un hôtel requiert plusieurs notions commerciales et immobilières qu’il s’agit de connaître. Comme vous le savez, il est possible d’acheter uniquement le fonds de commerce d’un hôtel ou de faire une acquisition qui comprend les murs et le fonds. D’où cette question : un achat d’hôtel est-il préférable avec ou sans les murs ? Dans cet article, nous vous proposons quelques éclaircissements pour vous aiguiller vers l’investissement qui  correspond le mieux à vos attentes. Achat d’un hôtel avec ou sans murs à Paris ou en région : quelles différences ? Tout savoir sur l’achat d’un hôtel sans murs Acheter un hôtel sans murs à Paris, ou dans une autre ville de France, revient à investir uniquement dans un fonds de commerce. On achète en fait l’hôtel et son activité commerciale, ainsi que les éléments matériels et immatériels nécessaires à cette pratique. L’acquéreur a donc la responsabilité de l’exploitation commerciale de l’hôtel, de son bon fonctionnement et de sa rentabilité. Les murs commerciaux, quant à eux, ne sont pas comptabilisés dans cette acquisition et appartiennent à un bailleur. L’acquéreur de l’établissement hôtelier se doit donc de verser chaque mois un loyer à son propriétaire, détenteur des murs concernés. Tout savoir sur l’achat d’un hôtel murs et fonds Pour ce qui est de l’achat d’un hôtel murs et fonds, en revanche, l’acquéreur dispose d’un double patrimoine, immobilier et commercial. Il a donc acheté les murs commerciaux, ainsi que le fonds de commerce et donc l’activité commerciale de l’hôtel. Si vous achetez “murs et fonds de commerce” vous décidez vous-même de réaliser tous les travaux que vous souhaitez. Cet investissement a toutefois un coût puisque l’acquéreur de l’hôtel et du fonds de commerce doit aussi s’acquitter du foncier, lequel représente un montant souvent conséquent qui est quasiment équivalent au prix du fonds de commerce d’un hôtel à Paris. Il est souvent supérieur au prix du fonds de commerce en région. Comme souvent, les différences entre la capitale et le reste du pays se font sentir. C’est pourquoi nous avons rédigé un article complet visant à comparer les deux hôtelleries, que vous pouvez trouver juste ici. Acheter un hôtel sans murs à Paris et en région : avantages et inconvénients Une règlementation française qui assouplit les contraintes locatives Comme nous l’avons précisé plus haut, l’achat d’un fonds de commerce n’inclut pas la possession des murs. Ceci dit, le locataire et propriétaire de fonds de commerce dispose de nombreux avantages. Parmi eux, citons la loi du 1er juillet 1964, établie sous la présidence du Général de Gaulle. Elle a institué de nouvelles règles pour les relations entre propriétaires et hôteliers, notamment en cas de travaux de la part de ces derniers. Promulguée pour promouvoir la rénovation du parc hôtelier en France, cette loi permet aux locataires – en respectant un certain formalisme – de réaliser des travaux de modernisation au sein de l’hôtel sans avoir à solliciter l’autorisation du propriétaire du bâtiment. À la clé de ce dispositif légal, à la fin du chantier, le locataire doit notifier les travaux réalisés à son bailleur et, pendant 12 ans, ce dernier ne pourra faire accession de ses travaux. C’est-à-dire qu’il ne pourra pas en revendiquer la propriété, et ce même s’il y a un renouvellement du bail pendant cette durée. Un rendement certain lors de la revente du fonds Le locataire est dès lors bien protégé par les lois en vigueur et les dernières jurisprudences en l’état sur la valorisation des fonds de commerce d’hôtels à Paris respectent toujours ces usages. Lorsque vous vendez votre fonds de commerce, ce dernier est valorisé avec un multiple du chiffre d’affaires, toujours compris entre 3,5 et 6 fois. Ce multiple diffère cependant en fonction de l’emplacement, de la taille de l’hôtel et du niveau de loyer. Dans tous les cas, le locataire qui a procédé à des travaux efficaces peut ainsi bonifier son investissement et obtenir un rendement avantageux. Un loyer à payer à son bailleur chaque mois Comme dans toute location immobilière, le locataire doit payer un loyer mensuel à son bailleur. Dans l’immense majorité des cas, la méthode utilisée pour calculer le loyer de locaux à usage d’hôtels repose sur un pourcentage de la recette réalisée par l’hôtelier. À Paris, la fourchette d’usage s’établit entre 10 et 15% des recettes, en fonction de l’hôtel. Moins l’hôtel possède d’étoiles, plus le pourcentage est élevé. Par exemple, un établissement deux étoiles aura un loyer plutôt proche des 15%, alors qu’un prestigieux 4 étoiles aura plutôt un loyer de l’ordre de 10%. Ces nuances s’expliquent essentiellement par une différence de charges entre ces catégories d’établissements. Acheter un hôtel à Paris et en région avec murs et fonds : avantages et inconvénients ? Une rentabilité amoindrie par rapport aux fonds de commerce En ce qui concerne la revente d’un hôtel murs et fonds, on peut dire que la valorisation par le pourcentage vaut double et se situe donc entre 7 et 12 fois le chiffre d’affaires. En revanche, en termes de rentabilité, cela ne veut pas dire que les gains sont doublés. Dans la pratique, deux fonds de commerce permettent un meilleur chiffre d’affaires et une meilleure rentabilité qu’un seul achat groupant les murs et le fonds. En effet, si les fonds de commerce permettent un bon rendement, ce n’est pas forcément le cas des murs. Ces derniers suivent le cours du marché immobilier de Paris et leur valeur tient évidemment compte de leur localisation. Annulation du loyer Lorsque vous achetez un établissement hôtelier murs et fonds, l’avantage réside dans le fait qu’en fonction du montage réalisé, il est possible de supprimer le loyer. Vous rembourserez certes votre emprunt tous les mois, mais les sommes engagées participent dans tous les cas à la constitution de votre patrimoine. Les contraintes ne sont donc pas les mêmes qu’avec un fonds de commerce. Une grande demande de la part des investisseurs De nombreux acquéreurs investissent dans des hôtels murs et fonds car ils se disent qu’ils disposent d’un immeuble entier. Les murs et fonds sont ainsi très demandés, parce que le fonds de commerce seul dissuade parfois les investisseurs qui ne connaissent pas bien le milieu de l’hôtellerie. La formule murs et fonds dispose donc d’un atout intuitif pour attirer les investisseurs qui cherchent à diversifier leur patrimoine avec un investissement qui s’apparente à de l’immobilier mais qui est une activité commerciale et ne rentre donc pas dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière. Faites confiance à un cabinet d’experts en transactions immobilières pour votre achat d’hôtel avec ou sans murs Au bout du compte, les deux types d’investissement présentent un intérêt et l’acquéreur trouvera des avantages et des inconvénients dans chacune des situations. Si vous voulez commencer à feuilleter vos options, voici un catalogue d’options. Au moment-clé, pour soupeser les choix, la spécificité du marché hôtelier ne dicte qu’un conseil : se faire accompagner ! Si vous avez l’âme d’un futur hôtelier et/ou l’envie de compléter votre patrimoine avec une nouvelle acquisition, les experts du cabinet Huchet-Demorge se tiennent naturellement à votre disposition. Notre expertise et notre expérience dans les transactions d’hôtels à Paris et en région vous permettront de gagner un temps précieux dans vos démarches.

Bonjour à toutes et tous. Plusieurs options se présentent quand le propriétaire d’un hôtel souhaite s’en séparer, et ce quelle que soit la raison qui le motive : un changement de vie, un âge qui avance, le début d’une nouvelle aventure, etc. Si certaines situations débouchent sur un acte de vente au profit d’un acquéreur jusque-là inconnu, il arrive également que l’hôtel – ou les biens hôteliers regroupés sous une même enseigne – fasse l’objet d’une transmission familiale. Que se passe-t-il dans ce cas précis ? Quelles sont les précautions à prendre pour assurer la transmission d’un patrimoine immobilier dans les meilleures conditions, notamment sur un plan fiscal ? Ces questions-clés sont au cœur de cet article. Dans tous les cas, un hôtel est d’abord un outil commercial Comme notre blog contient déjà plusieurs articles centrés sur la vente d’un bien hôtelier, nous avons ici choisi de nous arrêter sur une autre alternative pour faire passer les clés d’une main dans une autre : la transmission de son patrimoine hôtelier à ses enfants. Dans ce contexte et avant toute autre réflexion, il faut rappeler qu’un établissement hôtelier est un outil commercial, exploité par une société. Aujourd’hui, on ne peut plus gérer un hôtel – et a fortiori un complexe hôtelier composé de plusieurs bâtisses – en nom propre. Derrière chaque hôtel, du plus petit au plus grand, il y a donc toujours une société à laquelle sont rattachés les salariés qui travaillent pour l’hôtel. Pour le propriétaire qui souhaite transférer une société hôtelière de ce type à ses enfants, il existe en France un mécanisme plutôt favorable : le Pacte Dutreil.   Pacte Dutreil, un abattement significatif Instauré par la loi 2003-721 du 1er août 2003, le dispositif connu sous le nom de pacte Dutreil a été spécialement pensé pour permettre la transmission familiale d’une entreprise – hôtelière ou autre – en profitant de conditions fiscalement avantageuses. Selon les conditions, la transmission d’une l’entreprise hôtelière des parents vers leurs enfants peut ainsi bénéficier d’un abattement de 75 % sur la valeur de l’entreprise. Ce n’est pas tout. On peut en effet préciser que cet abattement est cumulable avec une réduction sensible (50%) des droits de donation si le cédant est âgé de moins de soixante-dix ans au moment de la transaction. Imaginés pour assurer la viabilité de certaines entreprises, ces avantages sont évidemment liés à quelques obligations, à commencer par la signature d’un engagement dans le chef des enfants, à savoir le fait de conserver les titres de l’entreprise pendant une période minimale de deux ans. Dans tous les cas, qu’il s’agisse d’une donation imminente ou d’une succession à terme, le cédant a tout intérêt à bien s’informer en amont pour ne pas passer à côté des avantages de ce dispositif. Les conseillers Huchet-Demorge sont naturellement à votre disposition pour étudier votre situation particulière et faire un point concret sur la façon de procéder pour préserver vos intérêts. Une économie considérable dans la transmission du patrimoine hôtelier Dans les grandes lignes, quand les conditions du pacte Dutreil sont réunies, cela signifie donc qu’un hôtel qui vaut 10 millions d’euros peut se transmettre d’ascendant à descendant pour une valeur de l’ordre de 2,5 millions. En aval, c’est naturellement sur ce montant de 2.5 millions d’euros que seront calculés les droits à payer par les bénéficiaires de la transmission. Quand on sait, parallèlement, qu’il y a des abattements de cent mille euros par enfant tous les 15 ans, ce dispositif offre une grande flexibilité à l’hôtelier pour transmettre son patrimoine plus ou moins gratuitement. Il y a certes un coût, comme dans toute opération, mais il est infiniment plus raisonnable que si le parent devait transmettre son hôtel en tablant sur la valeur effective de dix millions.   Pas d’obligation professionnelle dans le chef des enfants Contrairement à ce que nous entendons parfois, il est utile de préciser un point : lors d’une transmission de patrimoine hôtelier réalisée avec le pacte Dutreil, il n’y a aucune obligation pour les enfants de travailler dans l’établissement. Le propriétaire d’un hôtel peut donc convenir d’un pacte Dutreil et profiter des avantages évoqués ci-avant sans que ses descendants aient une quelconque activité dans l’établissement en question. D’autres cas de figure peuvent se présenter, notamment quand une holding intervient dans le schéma financier. La transmission peut alors se nouer avec la société qui exploite l’hôtel ou avec la société holding qui détient l’entreprise propriétaire de l’hôtel. Pour faire court, si vous avez la société A qui détient le fond de commerce de l’hôtel B, vous pouvez conclure un pacte Dutreil directement sur cette société là, ou alors sur la société C qui détient elle même la société A. Quand la démarche intervient via la société C, c’est parce que la famille propriétaire possède plusieurs hôtels. Si elle en possède deux, par exemple, le pacte Dutreil établi avec la holding s’appliquera de facto sur la transmission des deux établissements. À défaut de holding, le pacte conclu avec la société A se limiterait à la transmission de l’hôtel concerné. Et sans pacte, comment procéder ? Une autre solution pratiquée par certains ascendants consiste à vendre l’hôtel à leurs enfants à un prix qui peut être un peu moins cher que le prix du marché. Mais comme tout hôtelier, vous le savez : l’estimation financière d’un hôtel – nous y viendrons dans un prochain article – repose sur une série d’éléments tangibles et mesurables. La simple différence entre fonds de commerce et murs et fonds, telle qu’abordée dans ce papier, influe grandement sur le montant de la transaction. Si vous optez pour ce type de vente – donc sans souscrire aux engagements de la loi d’août 2003 – il ne faut pas que le prix du bien soit au ras des pâquerettes. À défaut d’une estimation correcte et justifiable, l’administration fiscale ne manquera pas d’estimer votre sous-estimation comme un dôle. Ce choix de transmission passe donc par une estimation sérieuse de la valeur de l’hôtel qui fait l’objet du contrat, mais ce type de transfert peut très bien s’envisager. Avec un prix de transfert proche de la valeur normale, l’ascendant peut évidemment faciliter la vie de l’enfant repreneur en proposant des conditions de paiement allégées. Plusieurs solutions existent pour souscrire ce qu’on appelle un crédit vendeur avec un paiement étalé dans le temps. Anticiper la transmission de son patrimoine hôtelier : le point commun de toutes les solutions Quelle que soit la piste privilégiée par les propriétaires qui souhaitent transmettre leur hôtel – avec ou sans s – dans un esprit dynastique, deux observations sautent au yeux : Cette formidable attention ne doit en aucun cas se transformer en cadeau empoisonné. Les avantages et inconvénients de chaque option méritent une attention soutenue pour s’assurer de faire le meilleur choix. Forte de son expérience spécifique dans l’univers hôtelier, l’équipe Huchet-Demorge se réjouit de vous entendre ou de vous recevoir pour étudier votre situation de transmission. N’hésitez donc pas à nous contacter.

Bonjour à toutes et à tous, La vente d’un hôtel est toujours une étape fondamentale dans la vie de son propriétaire. Son acquisition n’est pas uniquement un actif financier, c’est un bien qu’il possède, généralement, depuis de longues années.  Quand vient l’heure de le vendre, une question se pose : comment trouver le prix le plus juste possible ? Avant de débuter, rappelons que le fonds de commerce et les murs commerciaux d’un hôtel sont deux notions juridiques distinctes. Il s’agit de ne pas les confondre, leur propriétaire pouvant être deux personnes morales ou physiques différentes. Tandis que le fonds de commerce se définit par la présence d’une clientèle et de différents éléments commerciaux, les murs, quant à eux, constituent uniquement le local dans lequel se trouve ce même fonds. Découvrez, dans cet article, quelques petites astuces pour faire estimer les murs d’un hôtel. Comment estimer facilement les murs d’un hôtel avec la valorisation par rendement ou multiple du loyer annuel ? La valeur locative annuelle d’un établissement est indispensable, sans elle impossible d’estimer le prix des murs de son hôtel. La méthode de valorisation des murs d’un hôtel peut alors être faite soit par rendement, soit en utilisant un multiple du loyer annuel. Cela revient quelque peu à la même chose. Quoi qu’il en soit, les propriétaires de murs d’hôtels ont pour usage de raisonner en multiple du loyer annuel. Il s’agit donc de redéfinir un taux de capitalisation, comme les financiers se plaisent à le dire. Ce taux n’est autre que la différence entre les revenus nets d’exploitation et le prix d’achat de l’établissement hôtelier. De façon générale, on procède au calcul suivant : Taux = Revenus nets x Prix de l’actif Lorsqu’un propriétaire décide de vendre les murs de son hôtel, il doit alors prendre en compte ce taux de capitalisation pour se faire une idée précise du prix. Généralement, ce taux de capitalisation ou taux de rendement est estimé de 2% à 10%. C’est ce que l’on appelle la valorisation par rendement. Prix des murs = Loyer / Taux de rendement. Prenons l’exemple d’un hôtel situé au centre-ville de Paris, avec 100 000€ de loyer. Si son taux de rendement est de 4%, l’opération 100 000 / 4% permet de situer le prix des murs à hauteur de 2 500 000€. Sachez toutefois que les murs seuls d’un hôtel à Paris se vendent généralement entre 30 à 40 fois le loyer annuel. Complétez votre estimation avec le facteur de l’emplacement Sur le marché de l’hôtellerie française, les murs vendus seuls se valorisent aussi en fonction de la taille de l’hôtel et, bien sûr, de son emplacement. Autrefois, en moyenne, le prix de vente d’un hôtel était de 25 fois le loyer annuel. Mais la pandémie du Covid-19 nous a démontré que le multiple pouvait être aux alentours de 35 fois à Paris et une hausse spectaculaire s’est manifestée pour les emplacements les plus prisés de la capitale. C’est le cas, par exemple, dans le marais où le 7ème arrondissement de Paris, qui comptent peu d’établissements. Huchet-Demorge a ainsi assisté à des ventes des murs d’hôtels parisiens idéalement vendus à pas moins de 45 fois le loyer annuel durant la pandémie. Les difficultés inhérentes à cette période ont fait que plusieurs propriétaires d’hôtels ont préféré vendre à un prix intéressant plutôt que de ne plus percevoir de loyer en attendant une accalmie du Covid-19. Les demandes de report – et l’inactivité – ont alors entraîné plusieurs ventes et le nombre de transactions hôtelières a grimpé. Bien entendu, les différences ne se font pas que sentir entre les différentes parties de la capitale, mais également entre le monde de l’hôtellerie parisienne et celui de région. Voici un article plus détaillé sur le sujet. Un tips supplémentaire : intégrez la durée du bail et la loi Pinel dans votre réflexion Le prix de vente des murs de votre hôtel peut aussi être influencé par la date d’échéance du bail. Imaginons, par exemple, que votre locataire possède un bail qui court de 2023 à 2032 et que vous décidiez de vendre votre établissement hôtelier. Depuis la mise en place de la loi Pinel, les propriétaires ont pour obligation d’informer leur locataire de leur projet de cession, ce dernier étant titulaire d’un bail commercial. Cette information doit contenir le contexte de la vente de l’hôtel ainsi que son prix de vente et doit être envoyée par une lettre recommandée. Celle-ci sert alors d’offre de vente auprès du locataire qui dispose du droit de préemption en mettant en place une condition suspensive de financement. Il a un mois pour accepter la vente, ou non, et quatre mois pour la réaliser. Il bénéficie de ce délai s’il a fait une demande de prêt pour cet achat. Si le propriétaire décide de proposer un prix plus avantageux à un autre acquéreur, il doit également en faire la proposition, selon les mêmes modalités, auprès de son locataire. À l’inverse, dans le cas où le locataire se trouve plutôt en fin de bail, et que ce dernier finit par exemple en 2024, le propriétaire peut évidemment en tenir compte pour considérer le prix de vente de son établissement à la hausse. Besoin d’aide pour estimer les murs de votre hôtel ? Notre cabinet vous accompagne ! Le cabinet Huchet-Demorge est spécialisé en cession et achat de fonds de commerce d’hôtels à Paris, Ile-de-France et grandes villes partout en France. Si vous êtes en situation de vendre ou d’acheter un établissement hôtelier, nos équipes peuvent vous accompagner tout au long de la transaction. Compte tenu des montants engagés, l’expertise que nous proposons est importante pour intégrer les bonnes pratiques et ne pas se tromper, tant du point de vue du vendeur que de l’acquéreur. N’hésitez donc pas à nous contacter.