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Bonjour à toutes et à tous,La vente d’un hôtel est toujours une étape fondamentale dans la vie de son propriétaire. Son acquisition n’est pas uniquement un actif financier, c’est un bien qu’il possède, généralement, depuis de longues années.  Quand vient l’heure de le vendre, une question se pose : comment trouver le prix le plus juste possible ?Avant de débuter, rappelons que le fonds de commerce et les murs commerciaux d’un hôtel sont deux notions juridiques distinctes. Il s’agit de ne pas les confondre, leur propriétaire pouvant être deux personnes morales ou physiques différentes.Tandis que le fonds de commerce se définit par la présence d’une clientèle et de différents éléments commerciaux, les murs, quant à eux, constituent uniquement le local dans lequel se trouve ce même fonds.Découvrez, dans cet article, quelques petites astuces pour faire estimer les murs d’un hôtel.Comment estimer facilement les murs d’un hôtel avec la valorisation par rendement ou multiple du loyer annuel ?La valeur locative annuelle d’un établissement est indispensable, sans elle impossible d’estimer le prix des murs de son hôtel. La méthode de valorisation des murs d’un hôtel peut alors être faite soit par rendement, soit en utilisant un multiple du loyer annuel. Cela revient quelque peu à la même chose.Quoi qu’il en soit, les propriétaires de murs d’hôtels ont pour usage de raisonner en multiple du loyer annuel. Il s’agit donc de redéfinir un taux de capitalisation, comme les financiers se plaisent à le dire. Ce taux n’est autre que la différence entre les revenus nets d’exploitation et le prix d’achat de l’établissement hôtelier.De façon générale, on procède au calcul suivant : Taux = Revenus nets x Prix de l’actifLorsqu’un propriétaire décide de vendre les murs de son hôtel, il doit alors prendre en compte ce taux de capitalisation pour se faire une idée précise du prix. Généralement, ce taux de capitalisation ou taux de rendement est estimé de 2% à 10%.C’est ce que l’on appelle la valorisation par rendement. Prix des murs = Loyer / Taux de rendement. Prenons l’exemple d’un hôtel situé au centre-ville de Paris, avec 100 000€ de loyer. Si son taux de rendement est de 4%, l’opération 100 000 / 4% permet de situer le prix des murs à hauteur de 2 500 000€. Sachez toutefois que les murs seuls d’un hôtel à Paris se vendent généralement entre 30 à 40 fois le loyer annuel.Complétez votre estimation avec le facteur de l’emplacementSur le marché de l’hôtellerie française, les murs vendus seuls se valorisent aussi en fonction de la taille de l’hôtel et, bien sûr, de son emplacement.Autrefois, en moyenne, le prix de vente d’un hôtel était de 25 fois le loyer annuel. Mais la pandémie du Covid-19 nous a démontré que le multiple pouvait être aux alentours de 35 fois à Paris et une hausse spectaculaire s’est manifestée pour les emplacements les plus prisés de la capitale.C’est le cas, par exemple, dans le marais où le 7ème arrondissement de Paris, qui comptent peu d’établissements.Huchet-Demorge a ainsi assisté à des ventes des murs d’hôtels parisiens idéalement vendus à pas moins de 45 fois le loyer annuel durant la pandémie. Les difficultés inhérentes à cette période ont fait que plusieurs propriétaires d’hôtels ont préféré vendre à un prix intéressant plutôt que de ne plus percevoir de loyer en attendant une accalmie du Covid-19. Les demandes de report – et l’inactivité – ont alors entraîné plusieurs ventes et le nombre de transactions hôtelières a grimpé.Bien entendu, les différences ne se font pas que sentir entre les différentes parties de la capitale, mais également entre le monde de l’hôtellerie parisienne et celui de région. Voici un article plus détaillé sur le sujet.Un tips supplémentaire : intégrez la durée du bail et la loi Pinel dans votre réflexionLe prix de vente des murs de votre hôtel peut aussi être influencé par la date d’échéance du bail. Imaginons, par exemple, que votre locataire possède un bail qui court de 2023 à 2032 et que vous décidiez de vendre votre établissement hôtelier.Depuis la mise en place de la loi Pinel, les propriétaires ont pour obligation d’informer leur locataire de leur projet de cession, ce dernier étant titulaire d’un bail commercial. Cette information doit contenir le contexte de la vente de l’hôtel ainsi que son prix de vente et doit être envoyée par une lettre recommandée.Celle-ci sert alors d’offre de vente auprès du locataire qui dispose du droit de préemption en mettant en place une condition suspensive de financement. Il a un mois pour accepter la vente, ou non, et quatre mois pour la réaliser. Il bénéficie de ce délai s’il a fait une demande de prêt pour cet achat. Si le propriétaire décide de proposer un prix plus avantageux à un autre acquéreur, il doit également en faire la proposition, selon les mêmes modalités, auprès de son locataire.À l’inverse, dans le cas où le locataire se trouve plutôt en fin de bail, et que ce dernier finit par exemple en 2024, le propriétaire peut évidemment en tenir compte pour considérer le prix de vente de son établissement à la hausse.Besoin d’aide pour estimer les murs de votre hôtel ? Notre cabinet vous accompagne !Le cabinet Huchet-Demorge est spécialisé en cession et achat de fonds de commerce d’hôtels à Paris, Ile-de-France et grandes villes partout en France. Si vous êtes en situation de vendre ou d’acheter un établissement hôtelier, nos équipes peuvent vous accompagner tout au long de la transaction.Compte tenu des montants engagés, l’expertise que nous proposons est importante pour intégrer les bonnes pratiques et ne pas se tromper, tant du point de vue du vendeur que de l’acquéreur. N’hésitez donc pas à nous contacter.

Bonjour à toutes et tous.Un hôtel, c’est une entreprise. À ce titre – et indépendamment des spécificités liées à l’activité hôtelière – celui ou ceux qui la gèrent doivent s’assurer d’atteindre des objectifs et d’obtenir des résultats.Fort de cette logique, l’hôtelier se doit de garder un œil attentif – et permanent – sur les indicateurs classiques, comme le chiffre d’affaires et le nombre de nuitées. Mais au-delà, et plus que jamais, il doit aussi se pencher sur les avis clients pour intégrer les retours d’expérience dans son plan de bataille.L’opinion des clients met parfois le doigt là où ça fait mal, mais il est essentiel de ne pas la négliger. C’est parfois par ce canal qu’un hôtelier réalise que son outil mérite un grand coup de frais. Un relooking ? Une rénovation ? C’est le sujet de cet article : comment faire les bons choix pour la rénovation d’un hôtel à Paris ?Être et avoir été : attention au temps qui passe !C’est la célèbre sentence de Nicolas de Chamfort qui l’affirme : “on ne peut pas être et avoir été”. On ne peut être vieux et jeune, tout ensemble. Bien sûr, ce n’est qu’un dicton et de nombreux arguments permettent de le jeter aux orties.Pour s’en convaincre, il suffit d’ailleurs de s’intéresser au parc hôtelier de Paris et de constater l’évidence : nombre d’établissements très anciens ont parfaitement réussi leur passage dans la modernité.Mais dans les coulisses, nous pouvons l’affirmer : les transitions réussies et les passages de témoins convaincants ne sont jamais le fruit du hasard.Le style, le cachet, le confort et le caractère ne tombent jamais du ciel par le jeu de la providence. Avant de charmer les clients et de stimuler leur fidélité, chaque détail se prépare et se travaille avec deux clés incontournables : l’exigence et l’expérience.Rénovation d’une maison ou d’un hôtel : un monde de différences !Rénover un hôtel ou offrir une seconde vie à une maison de quatre chambres, ce n’est vraiment pas la même musique. D’abord, parce que les objectifs ne sont pas comparables. Ensuite, parce que la taille du chantier est loin d’être un élément anodin dans l’équation.À Paris, si on prend la moyenne en excluant les hôtels aux portes du périphérique, un hôtel se compose de 34 chambres et sa surface se déploie sur 700 à 800 mètres carrés. Ces chiffres le disent entre les lignes : il est imprudent – et le mot est léger – de se lancer dans la rénovation d’un tel espace sans faire appel à des professionnels.Et le premier professionnel auquel il faut penser dans ce contexte, c’est un architecte qui connaît l’hôtellerie et qui a déjà rénové d’autres établissements. Peu importe qu’il l’ait fait à titre indépendant ou pour le compte d’un cabinet, mais l’expérience acquise sur la réfection d’un hôtel nous paraît indispensable pour développer un projet hôtelier 100% cohérent.Un hôtel a trop de spécificités. Répétons-le : c’est un outil commercial, pas une maison. Il faut donc le penser “hôtelier” avant de le penser “beau”. Les deux sont évidemment compatibles, mais le beau n’est pas forcément hôtelier alors que l’hôtelier peut être beau.Le second professionnel à convoquer, c’est un architecte d’intérieur. Ou un décorateur si cette appellation vous convient davantage. Dans tous les cas, ce deuxième équipier devra travailler en doublon avec l’architecte.Rénovation d’un hôtel : comment vous impliquer ?Selon votre patte, vos envies et votre souhait de vous engager réellement dans le processus de rénovation d’un bien hôtelier à Paris, rien ne vous empêche d’endosser personnellement ce rôle de décorateur.Là-dessus, il n’y a pas de règles. Le seul point décisif, c’est de travailler en harmonie avec l’architecte pour rester bien ancré sur le cap défini et assurer la coordination du projet. On parle ici du point le plus sensible de tous les chantiers de rénovation hôtelière : la coordination. À lui seul, ce critère plaide pour le choix d’une société spécialisée dans ce genre de projet.Orchestrer le timing et la ronde des corps de métier est un exercice particulièrement délicat. C’est le point d’équilibre, le pivot. Il faut faire en sorte que tout le monde travaille en même temps, sans se marcher dessus. Ni surtout se renvoyer la balle sous une pluie de prétextes. Si la séquence des travaux est mal maîtrisée, le retard des uns peut très vite provoquer celui des autres. Compte-tenu des engagements financiers, soyons clairs : personne ne peut se permettre un timing hasardeux pour rénover un hôtel à Paris !Juste un coup de déco ?Les conseils évoqués jusqu’ici portent évidemment sur une rénovation d’ensemble, quand il s’agit de tout refaire. Quand on casse tout et qu’on recommence.Si les travaux sont plus modestes et qu’il s’agit simplement de rafraîchir certains espaces, le jargon hôtelier parlera plutôt de ce qu’on appelle un “coup de déco”. Dans ce cas, l’hôtelier n’a pas forcément besoin du même accompagnement.S’il ne modifie pas le cloisonnement et qu’il ne casse pas les planchers, il sera plutôt dans la déco pure et dure : nouvelle finition pour les chambres, changement de mobilier, etc.Menées avec intelligence, les modifications de ce type n’ont pas d’incidence majeure sur l’organisation quotidienne de l’hôtel. Il convient seulement de bien choisir le moment pour y procéder, afin que les clients n’en subissent pas les conséquences.Une chambre pour 340 dormeurs…Que le renouveau de votre hôtel à Paris passe par un coup de déco ou une rénovation en profondeur, une remarque vaut dans tous les cas : une chambre d’hôtel accueille des centaines de personnes chaque année et ce n’est pas sans incidence sur la façon de l’aménager.La durée médiane des séjours hôteliers à Paris est de l’ordre de 2,2 nuits par personne. En tenant compte du taux d’occupation des hôtels dans la capitale, cela signifie que les clés d’une même chambre passent chaque semaine dans les mains de trois clients différents. En reportant ce chiffre sur douze mois et sachant que les chambres sont majoritairement occupées en duo, le verdict est simple : chaque année, une chambre d’hôtel à Paris accueille 340 dormeurs différents !Si nous épinglons ce chiffre, c’est surtout pour vous convaincre de penser l’aménagement des chambres en mettant la priorité sur les aspects pratiques. Pour les clients – comme pour le personnel, évidemment – le côté fonctionnel de la chambre doit passer avant l’effet “comme chez soi”.La déco est une affaire de goût et chacun le sait : il est impossible de plaire à tout le monde. Faut-il rester neutre ou oser l’originalité ? Le débat est éternel et il n’y a pas de réponse standard à cette question. Trop de critères entrent en jeu : l’emplacement de l’hôtel, l’âme du quartier, le type de bâtiment, le public ciblé, etc.Prêt à vous lancer ?Mais indépendamment de tous ces critères, les 340 personnes qui vont franchir chaque année le seuil de chacune de vos chambres apprécieront toujours ce qui est pratique et bien pensé ! Logiquement, vos choix de rénovation pourront donc avoir une grande importance dans l’attribution de vos étoiles, dont voici un résumé des critères.Si vous cherchez donc à acquérir un hôtel pour le rénover, ou simplement à demander conseil pour vos travaux à venir, vous pouvez consulter notre catalogue ou nous contacter juste ici.Merci de votre lecture.

Bonjour à toutes et tous.Que ce soit dans le cadre d’une création, d’une acquisition ou d’une extension, le succès d’une boulangerie ou d’un point de cuisson repose sur un large faisceau d’éléments. Le niveau d’investissement, la gamme de produits proposés, les indicateurs de trafic, l’état de la concurrence…Tous ces points méritent une approche attentive pour favoriser des résultats positifs. Mais ce que l’expérience démontre, envers et contre tout, c’est que l’emplacement du commerce de boulangerie ou boulangerie-pâtisserie occupe invariablement la première place dans la liste des critères. Le point dans cet article.Ouvrir une boulangerie à Paris : connaître le contexteChoisir ses matières premières, réaliser le pétrissage de la pâte, assurer sa fermentation, mettre le produit en forme et cuire le pain sur le lieu de vente. L’enchaînement de ces cinq étapes définit clairement le métier de boulanger. Si vous réalisez ce quintet avec une structure qui compte moins de dix salariés, votre commerce sera qualifié de boulangerie artisanale. Au-delà de 10 collaborateurs, il s’agira d’une entreprise commerciale, active dans le secteur de la boulangerie.Pour la phase de création, côté administratif, les démarches ont été grandement simplifiées depuis l’avènement de la loi Pacte de 2109. Grâce au guichet unique pour les formalités d’entreprise, le parcours du créateur peut aujourd’hui faire l’impasse sur de multiples étapes. Depuis janvier 2023, chaque demande de création passe donc d’office par le guichet électronique unique de l’INPI.Avant de nous intéresser au parcours complet du candidat repreneur, rappelons que la proximité est l’un des atouts majeurs des boulangeries artisanales. Dans toute la filière alimentaire, c’est le corps de métier qui jouit de la meilleure résistance par rapport à la grande distribution.Un chiffre illustre très bien ce phénomène : 40% des Français poussent quasi quotidiennement la porte de leur boulangerie !Formation, implication, enjeux : le parcours du boulangerPour créer sa boulangerie, un candidat doit disposer d’un certificat d’accès à la profession de boulanger ou avoir un associé/employé qui le détient. Ce diplôme peut être un CAP en boulangerie ou un bac pro, comme nous l’expliquons dans cet autre article (faire lien vers l’article reconversion en boulangerie).Au-delà de cette condition préliminaire, et avant de s’intéresser aux fonds de commerce de boulangerie proposés à la vente, celui qui envisage d’accéder à ce métier a vraiment intérêt à prendre la mesure du travail qui l’attend. Ce qui guette le futur boulanger, c’est un vrai travail, avec des horaires exigeants. Il implique un engagement personnel conséquent, qui se répercute immanquablement sur la vie de famille et sur les proches.Avant même d’apprendre les gestes du pain, c’est une réalité qu’il faut prendre en considération, au même titre que les enjeux économiques et les autres talents requis pour ouvrir une boulangerie performante : l’art de présenter ses produits, de les vendre, d’éviter les gaspillages, etc. Sans oublier le tact nécessaire pour gérer une équipe et la souplesse requise pour s’adapter aux évolutions du marché.Étude de marchéLe dernier point à vérifier avant de peser les critères de choix et de passer à l’étude du marché, ce sont évidemment vos capacités financières. Si vous envisagez la création d’une nouvelle boulangerie, votre effort financier sera de l’ordre de 150.000 euros en moyenne.Dans le cas du rachat d’une boulangerie existante, les fonds propres personnels peuvent être plus conséquents, compte tenu de la reprise d’un fonds de commerce existant et réalisant un certain chiffre d’affaires. Pour vous porter candidat à la reprise, il faudra naturellement constituer un apport, qu’il s’agisse de fonds propres, de l’investissement d’un associé ou d’autres sources, comme le financement participatif ou l’intervention d’investisseurs privés.Dans tous les cas, pour obtenir un accord auprès des banques, l’apport que vous devrez constituer doit être de l’ordre de 20 à 25% de la somme à réunir. Pour en savoir plus sur l’aspect fiscal, c’est juste ici.C’est décidé, vous voulez toujours vous lancer en boulangerie ?Si tous les points abordés jusqu’ici n’ont pas réfréné votre désir d’acquérir ou de créer votre propre boulangerie, venons-en au sujet central de cet article : quels sont les critères incontournables pour ouvrir une boulangerie à Paris ?Disons-le sans détour, l’ouverture d’une boulangerie requiert une solide préparation en amont et la réalisation d’un business plan est une étape incontournable. Si ce document-source est essentiel pour les négociations et la compréhension de votre plan de bataille, il n’a pas vocation à s’effacer une fois que votre affaire sera lancée.Au contraire, il faut le voir comme un fil rouge pour garder en tête vos objectifs de départ et voir dans quelle mesure vous les atteignez. Et ce business plan n’est pas gravé dans le marbre : il est utile de l’amender chaque année en fonction de l’évolution de vos affaires. Que ce soit sur un plan économique ou social, si la vie du quartier dans lequel vous vous situez change de façon significative, votre souplesse sera indispensable pour vous y adapter. Un dossier clair sur vos ambitions, vos activités et votre équipePour aller à la rencontre des banques et des investisseurs et/ou obtenir d’éventuelles subventions, c’est encore et toujours votre business plan qui sera votre meilleur allié.Concrètement, au-delà des deux pages introductives qui doivent situer votre projet, il doit contenir :une présentation complète de votre entreprise et des valeurs qu’elle entend défendre ;une projection chiffrée de vos ambitions financières à court, moyen et long terme (recettes, dépenses, amortissements…) ;une présentation complète de votre équipe – dont le boulanger diplômé, évidemment – pour mettre en lumière le savoir-faire de chacun et les complémentarités sur lesquelles vous tablez pour assurer le succès de votre boulangerie ;un focus détaillé sur les équipements dont disposera votre future boulangerie, ainsi qu’une liste des produits – classiques et originaux – qui seront fabriqués sur votre futur point de vente ;l’étude du marché local – concurrence, chiffres, trafic journalier, etc – qui va naturellement montrer qu’il y a une place réelle pour votre enseigne dans le tableau, grâce à tel produit, telle action commerciale, etc. ;l’ensemble des données financières : loyer, assurances, salaires, chiffre d’affaires escompté, plan de remboursement du crédit, etc.Outre la qualité du contenu, nul ne peut oublier qu’un document bien présenté a d’office plus de chance d’emporter l’adhésion. Il n’est donc pas inutile de faire corriger votre business plan par une personne compétente ou de vous faire accompagner par des professionnels.L’emplacement de votre boulangerie : le critère numéro un !Choisir les types de pains que vous allez proposer et savoir si le snacking tiendra une place conséquente sur votre comptoir, c’est important. Réunir une bonne équipe pour ouvrir un commerce avenant et dynamique, c’est essentiel. Maîtriser les chiffres et connaître son affaire sur le bout des doigts, c’est capital.Mais au-delà de tous ces critères et d’une parfaite connaissance de la concurrence, ce qui fait avant tout le succès d’une boulangerie, c’est son emplacement !Et pour distinguer un emplacement moyen d’un emplacement formidable, l’intuition ne suffit pas. Pour ce critère précis, le meilleur juge n’est autre que l’expérience, et c’est le premier élément que l’équipe Huchet-Demorge se propose de mettre à votre actif.L’achat et la revente de fonds de commerce de boulangerie est la spécialité historique de notre cabinet. Nos négociateurs sont en prise directe avec le marché et en contact permanent avec ses acteurs : les boulangers, les organismes de crédit, les fournisseurs, les investisseurs, etc.Pour concrétiser vos premiers pas dans l’univers de la boulangerie, vous pouvez agir seul ou vous faire accompagner par des experts qui vous permettront de franchir chaque palier plus facilement et sereinement.Organiser des visites, lire entre les chiffres, choisir le bon emplacement et faire tout le parcours ensemble, jusqu’à la signature des actes – et même au-delà – c’est ce que nous faisons pour nos clients depuis trois générations.Envie d’avancer ? Alors n’hésitez pas à nous contacter pour un premier échange de vues.

Bonjour à toutes et tous.Roscón, bolo rei, pitka, vassilopita … Ces jolis noms vous parlent-ils ?En Espagne, au Portugal, en Bulgarie et en Grèce, respectivement, ils correspondent peu ou prou à l’incontournable gourmandise de l’Épiphanie, la galette des rois. Légère, habilement peignée et joliment dorée, cette galette royale est une pâtisserie dont les Français raffolent.Dans les premiers jours de l’année, parée de sa fève et cerclée de sa couronne, elle diffuse son parfum de frangipane dans toutes les boulangeries, pâtisseries et de très nombreux foyers. Mais d’où vient cette tradition ? Quelle est la véritable histoire de cette galette des rois qui nous fait tant saliver ? Nous avons mené l’enquête…Il était une fois la galette des rois …Qui sera le roi pendant un court moment ? Qui aura le privilège de ceindre la couronne de carton doré sur le sommet de son crâne pour donner quelques directives aux autres convives ?Comme chacun le sait, ce privilège factice échoit à celui qui trouve la fève cachée dans les faux-plis de la galette des rois. Encore faut-il qu’il ne l’avale pas par mégarde, afin de pouvoir exhiber son trophée devant l’assemblée. Qu’en fera-t-il ensuite ? C’est une jolie question. Le fabophile – ou favophile – la mettra précieusement de côté pour étoffer sa collection. D’autres glisseront distraitement la fève dans le fond de leur poche ou dans ce fameux tiroir que nous avons tous à la maison, peuplé de tout et de n’importe quoi.Comme toutes les gourmandises liées à une fête particulière, la galette des rois a hérité d’une date-fétiche sur le calendrier. Son grand jour, c’est le 6 janvier, fête de l’épiphanie. Depuis le début du IIème siècle, elle se réfère à la visite des Rois mages, venus de l’orient avec de l’or, de la myrrhe et de l’encens.Chaque année, dans les foyers, le triple quiz est incontournable. On retrouve généralement les prénoms de deux de ces messieurs, mais le troisième nous reste sur le bout de la langue. Gaspard, Melchior et qui encore ?Bien avant cela, au joli temps des Saturnales …Au fil des ans, le commun des mangeurs de galette des rois s’est donc mis dans la tête que la tradition de ce gâteau devait son existence à l’arrivée de ces trois mages.Pour rétablir la vérité, Tacite – l’écrivain latin – nous apprend que la tradition remonte aux Saturnales, des festivités organisées en l’honneur de Saturne, un dieu de la mythologie romaine, membre de la triade capitoline.Cette fête était fixée au 16 décembre. À l’origine, elle ne durait qu’un seul jour, mais Auguste et Caligula firent en sorte de la prolonger. Ce qui est particulièrement plaisant à souligner, pendant les Saturnales – outre la fermeture des écoles et des tribunaux – c’est que la puissance des maîtres sur leurs esclaves était suspendue. Ces derniers avaient le droit de parler et d’agir en toute liberté.Au cours d’un repas, au sein de chaque grande famille romaine, on utilisait la fève d’un gâteau pour tirer au sort le “prince des saturnales”. Celui-ci devenait alors le roi d’un jour. Il disposait du pouvoir d’exaucer tous ses désirs pendant la journée, y compris celui de donner des ordres à son maître.Une affaire de dessous de table …Non, nous ne parlons pas ici d’un dessous de table déloyal.Pour procéder à la distribution des parts de la galette de façon impartiale, le plus jeune des convives devait effectivement se placer sous la table.Et là, chaque fois qu’une part était découpée et prête à être servie, c’est lui qui désignait, sans la voir, la personne qui allait en bénéficier. Si vous n’y aviez jamais pensé, voilà bien une petite mise en scène que vous pourriez envisager pour l’an prochain, non ?Galette des rois, une petite part en plus !Dans les coutumes et traditions liées à la galette des rois, on peut relever une autre habitude. Elle consiste à compter le nombre de convives avant le découpage et de compter une part en plus.Ce dernier triangle de la galette des rois porte des noms divers, selon l’usage et les habitudes. Les croyants ont tendance à le dénommer comme “la part de la Vierge” ou “la part du Bon Dieu”, d’autres choisissent plutôt de l’appeler “la part du pauvre”.Dans tous les cas, il ne fait aucun doute qu’il y aura toujours un volontaire pour savourer la galette des rois jusqu’à la dernière miette, avec ou sans couronne.À l’Élysée, ne cherchez pas la fève dans la galette des rois !La galette des rois a connu des hauts et des bas au cours de l’histoire de France.En 1711, par exemple, le Parlement de Paris avait décidé de la proscrire à cause de la famine, arguant que la farine était bien trop rare et qu’il fallait impérativement la réserver pour la fabrication du pain. Il y eut même des prises de bec entre les pâtissiers, furieux, se sentant lésés parce que les boulangers avaient coutume d’offrir une galette des rois à leurs “pratiques”, ceux qu’on appelle aujourd’hui les “clients”.La rivalité fut telle entre les deux corporations que des arrêts furent rendus pour interdire aux boulangers d’incorporer du beurre dans leurs préparations ou de dorer leur pain avec des œufs.Après avoir été boudée pendant la Commune, la galette des rois revint en grâce par un décret du 4 nivôse de l’an III. Soyons chic et disons-le : c’était le 24 décembre 1794. Ce retour de l’irrésistible gourmandise alla de pair avec une nouvelle dénomination : la galette de l’Égalité.Voilà qui nous amène à la galette livrée chaque année au président de la République, depuis bientôt un demi-siècle (1975). Au même titre que la galette de l’Égalité susnommée, ce régal de frangipane ne cache aucune fève !Au vue de la popularité de cette spécialité, et des tendances boulangères prévues, on peut sans trop de doute affirmer qu’elle ne risque vraiment pas de tomber dans la désuétude de si tôt. Si vous cherchez vous même à acquérir une boulangerie, n’hésitez pas à jeter un coup d’œil à notre catalogue, ou bien à nous contacter directement.Merci pour votre lecture.

Bonjour à toutes et tous.Un changement de cap ? Un tournant dans une vie ? Si les carrières étaient autrefois linéaires, pour la majorité d’entre elles, la vie d’aujourd’hui conduit de plus en plus de personnes à rebondir et à se réinventer.Les chiffres du premier trimestre 2022 donnaient une idée de l’ampleur du phénomène en dénombrant près de 500.000 personnes engagées dans un processus de reconversion professionnelle en France.Dans le flux de ces réorientations, la reconversion professionnelle en boulangerie a le don de susciter de nombreuses vocations. Comment s’y prendre si cette envie vous tenaille ? C’est la question à laquelle nous répondons dans cet article.Reconversion professionnelle en boulangerie : ce qu’il faut en savoir.Se reconvertir pour devenir boulanger, c’est faire son entrée dans un métier d’artisan connu comme l’un des plus appréciés par la population française. Par sa nature et les besoins auxquels il répond, le maître du pain joue un rôle crucial – et parfois social – tant dans les villes que dans les villages et les hameaux. L’un des aspects chaleureux de ce métier réside indubitablement dans le développement et l’entretien d’un lien particulier avec une clientèle locale et fidèle.Côté chiffre, le métier concerne plus de 30 000 boulangeries sur notre territoire. Ensemble, elles produisent chaque année une moyenne de 6 milliards de baguettes. Si vous rêvez d’une reconversion professionnelle en boulangerie, il reste à répondre à une question-clé : quel est le parcours qui vous attend avant de vous retrouver derrière les fourneaux ?Première étape de la reconversion en boulangerie: le RNCPLa première chose à poser très clairement sur la table, c’est qu’il n’est pas possible de fabriquer du pain et de le vendre sans être titulaire d’une qualification professionnelle reconnue. C’est le Répertoire National des Certifications Professionnelles – alias RNCP – qui peut délivrer ce sésame, à l’issue du parcours effectué par le candidat. Selon les cas, il s’agira d’un CAP de boulanger ou d’un bac pro en boulangerie.Le boulanger tel que nous le voyons dans cet article est bien sûr celui qui met la main à la pâte, le vrai. Celui qui déroule toutes les étapes de la fabrication avant de délivrer du bonheur à ses consommateurs. Il faut donc faire ici la distinction entre les vraies boulangeries et les établissements qualifiés de “point chaud” ou “terminal de cuisson” qui ont l’autorisation de vendre du pain, sans l’avoir pétri ou préparé d’une quelconque façon. Pour éviter les abus et toute confusion, la loi a statué sur le sujet, l’année où les Bleus ont soulevé pour la première fois cette jolie chose dorée qui n’était pas une viennoiserie. 3-0, tout le monde s’en souvient, non ?Sans diplôme, pas de boulangerie ?Si vous voulez vous lancer en boulangerie et que vous êtes le seul intervenant dans votre future affaire, vous n’y couperez pas : il faudra passer sur les bancs de l’école.En revanche, rien ne vous empêche d’ouvrir un vrai commerce de boulangerie en recrutant un associé ou en engageant un employé titulaire du diplôme exigé. Dans ce cas, la logique est évidente : ce n’est pas vous qui aurez la main sur la production du pain, mais bien la personne qui aura permis l’ouverture de votre boulangerie ou boulangerie pâtisserie en validant votre projet par l’apport de son certificat. Vous aurez certes l’occasion de participer à certaines étapes de la fabrication des produits, mais l’essentiel de votre job se concentrera sur deux autres pôles : la vente et l’administration.Dans la pratique, on peut noter que de nombreuses boulangeries fonctionnent avec un couple au gouvernail : l’un des deux détient le passe-droit qui cautionne l’accès à la profession et le second intervient comme conjoint collaborateur ou associé.Stages, cours : quel chemin emprunter pour devenir boulanger ?Si vous écartez la piste de l’associé, de l’employé certifié ou du conjoint qualifié, le parcours diplômant sera donc la seule piste à suivre pour permettre à votre projet de voir le jour.Vous pourriez d’ailleurs commencer par suivre un stage, pour mieux réaliser ce qui vous attend, à l’image du SPI, le Stage de Préparation à l’Installation. Depuis l’application de la loi Pacte du 24 mai 2019, ce stage est devenu facultatif, mais les futurs chefs d’entreprise qui le souhaitent peuvent obtenir une aide utile pour la création de leur enseigne.Le portail de l’auto-entrepreneur mérite un coup d’œil attentif pour juger ou non de l’intérêt que ce stage SPI pourrait représenter dans votre cas.Il n’y a pas d’âge pour se lancer et devenir boulanger !Vous êtes lassé de votre job dans l’assurance ? Vous n’en pouvez plus de subir la grogne des passagers dans le bus que vous conduisez tous les jours ? Alors boum, vous avez décidé de relancer votre carrière avec un projet personnel : devenir boulanger !La très bonne nouvelle, c’est qu’il n’y a pas de limite d’âge pour obtenir votre diplôme et concrétiser cette envie. Quel que soit le nombre d’années épinglées sur votre compteur-vie, vous pouvez suivre le CAP boulangerie en candidat libre. La formation s’étale classiquement sur deux ans, mais nombre d’organismes spécialisés dans la formation professionnelle permettent d’accélérer la cadence et d’empocher le diplôme en moins d’un an.Dans la pratique, le candidat qui souhaite obtenir son CAP en boulangerie peut pousser de multiples portes pour y accéder : à côté des lycées professionnels, il y a des écoles privées et même des cours en ligne.Au-delà, le CAP peut s’étoffer via deux options : la mention MC boulangerie spécialisée et la mention MC pâtisserie boulangère. La première s’oriente vers la fabrication de pains spéciaux et de viennoiseries. La seconde se focalise sur le chapitre pâtissier.L’autre piste, c’est le bac pro, accessible par la formation continue. Son cycle normal s’étale sur trois années. Dans un cas comme dans l’autre, retenez que les candidats à une reconversion professionnelle en boulangerie peuvent tirer parti de leur CPF – leur Compte Personnel de Formation – pour financer tout ou partie de leur formation.Bien préparer sa reconversion professionnelle en boulangerie !Si certaines recettes boulangères et pâtissières tolèrent une petite marge d’erreur, ce n’est pas le cas de la majorité. Pour la plupart d’entre elles, il y a un tempo à maîtriser, un savoir-faire et un enchaînement logique à respecter pour incorporer les ingrédients.Ce dernier point est incontournable pour réussir votre reconversion professionnelle en boulangerie. Dès le départ, il faut se poser les bonnes questions, pour réaliser pleinement la portée de sa décision. Il est indispensable de mesurer les avantages et les inconvénients de ce beau métier.Pour ceux qui nous lisent sur le blog Huchet-Demorge, la décision de reconversion est principalement liée à l’acquisition future d’une boulangerie. Ils ne manqueront d’ailleurs pas de consulter la liste des boulangeries en portefeuille dans notre cabinet.Mais la reconversion professionnelle en boulangerie concerne aussi d’autres parcours. On peut notamment penser aux personnes qui souhaitent s’engager auprès d’une boulangerie parce qu’ils en ont toujours rêvé ou à celles qui souhaitent s’ouvrir à cette possibilité par les voies du travail intérimaire.Ces aspirations différentes ont évidemment leur influence sur le choix du type de formation, de l’école et du rythme des cours. On peut ici préciser que des contrats d’alternance sont envisageables pour les candidats qui ont moins de 29 ans.L’immersion, une belle façon de se confronter aux réalités du métier de boulanger !Quand vous aurez cadré tous les aspects de votre projet et que votre décision sera quasiment forgée, pourquoi ne pas imaginer l’épreuve du feu en cherchant un boulanger disposé à vous recevoir en immersion.En quelques semaines de stages et de labeur, vous passerez de la théorie à la pratique. Cette confrontation in situ avec la réalité quotidienne et les arcanes du métier de boulanger vaudra bien plus que les 1.300 mots de cet article.Une fois votre décision prise, il vous faudra choisir le bon établissement, au bon endroit, et s’assurer d’être en ordre fiscalement ! Si vous êtes à votre coup d’essai cela peut faire beaucoup. C’est pourquoi nous nous tenons à votre disposition pour vous aider avec chaque étape de ce processus, il suffit juste de nous contacter.

Bonjour à toutes et à tous,Préparer la vente de son hôtel est une étape naturelle du cycle de vie de l’activité hôtelière. Soyons clairs. La cession d’un fonds de commerce d’hôtel est très loin d’être une simple histoire d’argent : on ne cède pas les clés d’un hôtel qu’on a conservé pendant des années n’importe comment ou à n’importe qui. Pour l’hôtelier qui décide de vendre, c’est souvent un moment assez difficile à vivre. Car son hôtel n’est pas seulement un actif financier : c’est un bien qu’il a appris à chérir, des souvenirs heureux, toute une vie de travail, la construction de quelque chose de grand, une institution. Une partie de lui. S’en séparer, d’une certaine manière, c’est abandonner un bout de soi.Stressante et éprouvante, cette situation de mise en vente requiert pourtant de garder la tête sur les épaules : un hôtelier ne peut pas prendre cette démarche à la légère.Pour éclairer le vendeur dans la cession de son fonds de commerce, notre cabinet spécialisé en transaction d’hôtels à Paris vous propose une série de conseils dans cet article. Quelles sont les bonnes pratiques à intégrer quand on vend son hôtel ? Ce qu’il faut éviter ? Réponse ci-dessous.Excellente lecture !Conseils généraux pour vendre son hôtel dans les meilleures conditionsTout d’abord, voici quelques conseils d’ordre général à avoir à l’esprit lorsqu’on envisage de vendre son fonds de commerce d’hôtel. Préparer la vente de son hôtel : réfléchir au timingRetraite, changement de domicile, volonté de changer de vie ou tout simplement besoin de liquidités (pour investir autre part) ? Les raisons qui conduisent un propriétaire hôtelier à revendre sont multiples. Dans tous les cas, un dénominateur commun : il faut optimiser le timing de la vente pour obtenir le meilleur prix et faire en sorte qu’il coïncide le mieux avec ses projets.Pour vendre au meilleur prix, vous devrez organiser la cession dans un moment où votre fonds de commerce est porté par des vents favorables.. La vente d’un hôtel suppose une disposition stratégique pour pouvoir gérer l’après dans les meilleures conditions possibles. Cela sous-entend aussi de bénéficier de la meilleure fiscalité possible ! S’entourer de professionnels pour vendre son hôtelLes choses sont plus claires pour vous. Et votre décision de vendre est prise. Très bien ! Maintenant, nous ne pouvons que vous recommander une chose : soumettre votre idée à des professionnels de la transaction pour établir la stratégie la plus pertinente. Leur objectif sera de vous accompagner durant tout le processus de vente, de la mise en vente à la signature de l’acte de cession. Ils feront tout pour vous mettre en relation avec les candidats adéquats (sensibles à vos valeurs…) et vous faire bénéficier d’un prix de cession juste, à la fois pour le vendeur et l’acquéreur. Si vous n’êtes pas correctement accompagné, vous risquez d’accroître les risques que la transaction ne se passe pas comme prévue, ou de faire des erreurs dans le processus de cession. Rester discret du début à la fin de la vente de son hôtelCapitale et précieuse dans tout projet de vente de son hôtel : la discrétion !Quand vous souhaitez vendre votre hôtel, vous devez garder un maximum votre projet à l’abri des oreilles indélicates. Pourquoi ?Parce que cela peut occasionner des problèmes de fonctionnement au sein de votre hôtel : problèmes avec les salariés, turn-over… La confidentialité est aussi essentielle pour conserver un certain standing et de ne pas faire visiter l’hôtel à n’importe qui. C’est enfin une question de protocole et de savoir-être dans le monde hôtelier.Les étapes à suivre pour préparer la vente de son hôtelMaintenant que vous connaissez les grandes lignes, passons aux étapes linéaires qui parsèment la vente d’un fonds de commerce d’hôtel. 1. Estimer la valeur de son hôtel (évaluation)Il est très difficile pour un hôtelier d’estimer la valeur de son hôtel en toute autonomie. Pour ce faire, il doit mobiliser des conseils, comptables avertis et/ou tout expert financier pour travailler sur les ratios de valorisation du fonds en question. Pour déterminer la valeur vénale de l’hôtel – ou en tout cas se donner l’idée d’une fourchette de prix de vente juste – plusieurs données seront étudiées. À Paris, l’usage de valorisation depuis plus de trente ans est un multiple du chiffre d’affaires. La moyenne pour un fonds de commerce, même post Covid oscille toujours entre 3,5 et 6 fois pour un fonds de commerce et entre 7 et 12 fois pour un murs et fonds. Les hôtels parisiens ont une valorisation élevée et se vendent couramment à des multiples d’EBE (excédent brut d’exploitation) compris entre 15 à 30 fois.Bien sûr, cette estimation ne constitue en aucun cas une garantie sur le prix de vente obtenu à l’issue d’une négociation. Mais elle permettra de bénéficier d’un ordre d’idée cohérent. Sans cette étude objective, les acheteurs risquent de ne pas se presser au portillon, et le futur cédant risque de s’embourber dans une vente qui s’éternise : il se confronte à un plus fort risque d’illiquidité. À savoir qu’un hôtel se vend en moyenne entre 6 mois à 1 an après la mise en vente (cette moyenne fluctue en fonction de l’emplacement et de la capacité).Vous vous en doutez, lors dans la vente d’un murs et fonds, quelques détails se rajoutent au calcul. Pour savoir comment bien estimer vos murs, voici un petit guide.2. L’hôtelier s’assure qu’il est au point sur la fiscalitéAvant d’aller plus loin, le futur cédant doit impérativement s’assurer que sa stratégie fiscale tient la route. Il doit en discuter avec son expert comptable ou son avocat. Compte-t-il vendre seulement le fonds de commerce ou le fonds de commerce et les murs ? Vend-il le fonds de commerce en direct, ou les titres de la société qui détient le fonds et les murs ? Selon sa situation, l’imposition sera différente. D’autre part, s’il a vendu son dernier hôtel il y a 10 ans, il y a de grandes chances que beaucoup de choses aient évolué (la loi changeant régulièrement). Il ne peut donc pas compter totalement sur ce qu’il sait déjà (ou croit savoir) et doit réaliser une mise à jour de ses connaissances fiscales. 3. Passer à l’action et publier une annoncePour publier une annonce, plusieurs sites internet peuvent être utilisés. Vous pouvez aussi faire jouer son carnet d’adresses est une autre possibilité. Si vous êtes accompagné par un cabinet expert en transactions de fonds de commerce, vous n’avez pas à vous inquiéter à ce sujet. Ce sont eux qui s’en occupent et qui cherchent votre futur acquéreur par tout moyen possible : un large carnet d’adresses ou encore des annonces publiés sur des supports stratégiques dont ils ont le secret. Bien sûr, un cabinet en transaction de fonds de commerce travaille sur deux besoins : celui des acquéreurs, et celui des vendeurs. Quand  une opportunité existe, et que deux profils convergent, une discussion favorable peut s’enclencher. Son but : mettre en relation les bonnes personnes au bon moment.4. Étape optionnelle :  Participer aux visites, passer en revue les candidats-acquéreurs et créer une relation avec euxDes candidats vous contactent pour la reprise de votre fonds de commerce. Avec l’appui d’un cabinet en transaction, les visites se font avec des négociateurs qui font tout pour qu’elles se passent dans les meilleures conditions. L’objectif de cette visite n’est pas seulement de montrer les lieux. C’est aussi l’occasion de faire connaissance avec le candidat-acquéreur et de le “challenger” pour savoir si son profil coïncide avec vos valeurs. Un bon moyen de s’assurer que la relève sera capable de gérer l’établissement aussi bien que vous. C’est donc un moment essentiel du processus de vente. 5. Instaurer une relation de confiance avec l’acquéreurUne fois que les choses se précisent, il va falloir instaurer une relation de confiance avec le futur acheteur. Il faut répondre avec transparence à toutes les questions posées par l’acquéreur sur le bien, et ne pas hésiter à partager des anecdotes, expliquer ce sur quoi il faut être particulièrement attentif ! Chaque hôtel étant une bête humaine, avec ses recoins, ses particularités, votre acquéreur sera friand de ce genre d’informations. Grâce à ces signes de confiance, il se dirigera plus sereinement vers la signature d’un acte de vente. 6. Négocier et réaliser une procédure légale de venteDes négociations s’enclenchent. Si vous avez fait appel à un cabinet d’expert en transactions, le négociateur vous assiste dans cette démarche. Quand un accord intervient sur toutes les modalités de vente, vendeur et acheteur doivent signer collectivement une promesse de vente. 7. Mettre au courant les parties prenantes, et en particulier les salariésVotre processus de vente est acté ? Vos salariés doivent être prévenus au minimum 2 mois avant la cession complète du fonds de commerce. Des cas particuliers existent, lorsqu’il s’agit d’une cession familiale, par exemple.8. Signer l’acte de cessionLa signature de l’acte de cession est toujours un moment particulier : il entérine la cession définitive de votre hôtel et constitue la dernière étape pour officialiser la vente. Elle devra nécessairement être signée devant un avocat ou un notaire.9. Faire les déclarations fiscales en bonne et due formeLa vente est faite. Avec l’appui de fiscalistes et/ou comptables, vous devez dès maintenant établir toutes les déclarations nécessaires auprès de l’administration fiscale. Vous vous acquittez de vos obligations en respectant scrupuleusement les échéances. Grâce à l’accompagnement d’une bonne équipe, vous n’avez pas d’inquiétude à avoir à ce sujet. Que faire une fois la vente de son hôtel réalisée ?Une fois la vente faite, vous recevez les fonds. Selon la manière dont vous comptez les allouer à l’avenir, vous pourriez être amené à bénéficier d’exonérations (si réinvestissement dans un autre fonds de commerce, par exemple). Pour en savoir davantage à ce sujet, nous vous recommandons de maintenir un contact assidu avec le partenaire qui vous a aidé dans la transaction : ce dernier ne doit pas vous lâcher dans la nature. La vente n’est pas la fin d’un cycle : il y a encore beaucoup à faire pour la suite ! Vous souhaitez vendre votre fonds de commerce d’hôtel et vous voulez être accompagné par des experts de la transaction ? Nous serons donc ravis de vous aider ! 

Nos transactions de l’été Nous espérons que vous avez passé un bel été et qu’il a été à la hauteur de vos attentes. De notre côté, l’été a été actif ! Nous avons réalisé plusieurs cessions significatives. Ces cessions sont le signes du retour des beaux jours de l’hôtellerie parisienne. Les hôtels parisiens affichent des performances historiques depuis le mois de mars. Fort de ce constat, nombre d’investisseurs sont de nouveaux intéressés par l’hôtellerie, qui au-delà de la rentabilité offre de nombreux autres avantages.   Nos cessions Hôtel Marais de Launay Nous avons cédé les murs et le fonds de l’hôtel Marais de Launay (ex de Launay Bastille) entre deux familles hôtelières. Cet hôtel de 35 chambres est situé au coeur de la Bastille et à deux pas du Marais. Cet établissement possède un bel espace au rez-de-chaussée tournant autour d’une cour intérieure. Les repreneurs s’inscrivent dans la lignée des cédants. De petits travaux d’embellissement seront réalisés. L’hôtel réalisait en moyenne 1,3M€ de chiffre d’affaires.    Hôtel Pergolèse La deuxième cession est relative à l’hôtel Pergolèse situé entre l’étoile et la Porte Maillot. Cet établissement iconique avait rénové il y a 30 ans. L’établissement change de main après 10 ans de détention par une famille hôtelière parisienne. Cet établissement de 40 chambres va être entièrement rénové et repositionné afin de lui redonner son prestige d’antan. L’acquéreur est hôtelier depuis 25 ans. L’hôtel réalisait en moyenne 2M€ de chiffres d’affaires.  Hôtel Waldorf Trocadéro La dernière cession concerne l’hôtel Waldorf Trocadéro situé à deux pas de la célèbre place et à quelques minutes de l’Arc de Triomphe. Cet établissement va être entièrement rénové afin de proposer une offre 4* d’un standing supérieur en créant notamment du service pour les clients (spa, fitness). La famille cédante s’était reconvertie dans l’hôtellerie il y a une quinzaine d’années. L’acquéreur, qui est un professionnel de l’immobilier, réalise sa deuxième acquisition parisienne de l’année. L’hôtel réalisait en moyenne 2,3M€ de chiffre d’affaires.